那怎么办呢？
比如说李小姐买了一个自住房，价值为$1,000,000。如果李小姐的LVR贷款比例是80%，也就意味着李小姐只可以贷款$800,000, 另外要付$200,000的首付。
新西兰的储备银行在2013年引入了LVR这个政策，来限制各大商业银行过度的发放贷款，从而保证整个金融系统和房产市场的稳定性和安全性，以抵御金融风暴和市场不定因素的冲击。
然而，新西兰储备银行在今年4月30日取消LVR限制，为其十二个月。
虽然储备银行取消LVR的限制，并不意味着可以100%贷款。
这是因为每间商业银行内部都有自己对每个客户风险评估的标准。商业银行也会根据每个借款人的自身情况去评估贷款的比例。
以下介绍的各个贷款种类的LVR都是目前银行内部在一般情况下所能提供的最大的贷款价值比。
• 年龄在65岁以下
• 首次购房者需要缴纳3年的Kiwisaver，并且缴纳比例在3%以上。
• 首次购买自住房
• 对于首次购房者，建议先拿到预批再看房。先拿到预批再看房，你可以对贷款的金额和利息有一个大致的了解。在看房的过程中也会有一个方向，而不是盲目地去看。
• 首次购房者需要知道，利息随时都在改变。在向Broker咨询的时候，Broker会提供目前市场上的利息是多少。但看房的时间是无法控制的，也许会从一个月到数个月不等，届时可能的政策都会产生变化。
• 首次购房者建议咨询Broker。Banker了解银行的产品和政策，但也比较局限于Banker所在的银行。Broker会跟四大银行，中资银行，二级信贷都有合作。制定贷款方案的时候，会根据市场上最好，最合适的方案去定做的。
第一：购房的Deposit。因为最近这几年反洗钱法的推行，如果你购房的Deposit是从海外打入到新西兰的，那么你必须准备好相关的购房资金的来源文件。准备这些文件的目的不光是为了税务方面的考量，同时，你的银行也会需要你提供这些文件。
第二：购买房产的持有实体。我们很多华人朋友都特别喜欢投资房地产，并且很多人会投资布置一套房产，并且房产投资相对于别的投资，持有的时间会相对较长。所以，怎样保护和管理好你的投资就相当地重要。投资的持有实体有很多种，有放在个人名下的，也有放在家庭信托名下的。所以，在您购买之前，最好咨询一下您的专业会计师，得到专业的意见。
通常申请建筑贷款所需要准备的材料：
• 建筑方案（Building Plan）,包括建筑合同(Building contract) 和 建筑报价
• 建筑和资源许可证（Building and resource consent）
• 保险
• Valuation估价
需要提供两次估价。第一次估价是基于你所要购买的地和你建筑方案的估价。第二次是基于在你土地上的房子已经建好的情况下，再做一次估价。
• 对于建筑贷款的申请人来说，四大银行和私人信贷并没有哪个更好。不论是四大银行还是私人信贷，申请贷款的原则都是基于顾客的财务状况去决定的。也就是要看申请人的财务状况以及还款能力，从而决定贷款流程。
第一：建筑贷款所获资金要全部用于建筑开发，不要用于个人用途。举个例子，建筑贷款的资金需要用于购买建筑开发的材料、报建等等一系列和商业有关的活动。
第二：非四大银行的贷款公司因为担心疫情对建筑公司造成影响，而要求建筑公司直接提供第三方建筑公司供货商的发票，直接将建筑贷款的部分款项打至第三方建筑公司供货商处。在出现这种交易时，建筑公司一定需要记录清楚，否则在申领 （Claim）GST时就会出现问题。
所以我们还是要再次强调，因为建筑和房产开发公司现在都是税务局主要查税的对象。我们建议你公司的流水和账目一定要专业的会计师来帮你们记录，否则在税务局查账时，会有很多问题出现。
在疫情期间，你可以主动去重新评估你目前的金融和贷款状况。
如果你对你的利息和贷款额度不太满意， 你可以选择重组你现在的金融状况。
比如说您签了两年的固定期限，但您才到一年就想要还。这个时候费用就会产生。
• 处理相关文件手续费（Discharge Fee）
• 律师费用 (Legal Cost)
交割的时候，银行会发贷款文件给律师，这个时候费用会产生。
• 房产评估费用（Valuation Cost）
当您认为您的房屋估价与银行的估价不匹配的，您想再申请一个valuation就会产生相关的费用。
• 在确保你的房子已经增值的前提下，你可以通过refinance获得更多的贷款额度。比如说你5年前买的房子是100万，5年后变成150万，因为LVR是基于财产的贷款额与该财产价值的一个比例，那你可以通过refinance将现在150万的8成再贷出来，从而实现贷款额度的增加。
• Refinance需要准备的材料，跟新申请贷款基本是一样的。申请材料会包括申请表格，个人有效证件，三个月的bank statement，工资单等一系列。
住宅投资 – Residential investment property
商业房产投资- Commercial investment property
度假房产投资- Holiday rental investment property
如果你名下有一套或者多套房，并有足够的Equity，那你的broker可以帮助你把你的equity转换出来（Equity Release）作为你下套房屋的首付。
举个例子：
比如说你名下有个价值两百万的房子，然后现有的贷款是100万，你的贷款比率是50%，在最高贷款额80%的情况下，你可以equity release出来60万，作为你下一套房子的首付。
第二点：因为明线法规的实施，所以当你在准备出售投资房之前，建议去咨询你的专业会计。
第三点：投资房的浮动贷款利息。如果投资房下的浮动贷款利息是100%用于投资房的，那利息部分是可以用来抵扣投资房的租金收入。但是，如果浮动贷款用于个人（personal）, 那浮动贷款的利息就不可以用来抵扣投资房的租金收入。
• 购买现有生意Purchase of an existing business
• 加盟Start a new business or franchise
• 投资已有生意Investments in current business
• 购买商业房产Purchasing commercial property
通过商业贷款可以用来做：
• 运营资金Working Capital
• 补充现金流Cash Flow Finance
• 房产开发Property Development Finance
• 加盟Franchise
• 分期购买租赁资产 –分期付款Hire Purchase
• 租赁Leasing Finance
• 材料Documentation
• 申请表Application Form
• 身份有效证件Valid Proof of applicant’s identity
• 住址证明Proof of Residence
• 由CA准备的近两年的报表Evidence of business’s financial performance and history
• 近6个月银行账单Bank statement (recent 6 months)
• 商业购买合同Business Sale and Purchase Agreement.
• 商业租赁合同Lease Agreement
• 抵押品Security
第二点：在申请商业贷款时，因为银行的要求，会计都需要帮助申请人出具一份现金流报告或预估报告。当申请人把所有信息给到会计的时候，数据的偏差不应该太大。也就是说预估报告的结果和在财政年度末申报时，相差不大。一年运营下来，差值不要超过20%以上，否则会影响你在银行的诚信度。
• 对于商业贷款来说，很难有一个标准的解决方案可以全面地回答所有问题。尤其是商业贷款，更要根据顾客的财务状况和公司的状况来决定。
俗话说成也萧何败也萧何。金融杠杆用得好，你就可以不再需要依靠自己的体力挣钱。它将带你真正地走入资本世界，用钱生钱，实现财富自由。而由于金融杠杆的放大作用，一旦用得不好，变成亿万“负”翁也并非没有可能。
毕竟一夜暴富是个美梦，踏踏实实积累财富才是正道。正确使用金融杠杆，可以更快的帮你实现财富自由。
所以说，作为投资者，要时刻保持冷静，深刻理解相关的金融知识，并且在必要的时候向专业人士进行咨询Joy Wang 021903421。
