在上期文章中，我们在讨论房东从寄宿家庭服务中赚取的收入需不需要报税这一问题时，介绍了标准成本法（Standard cost method）。不了解的朋友可以回顾往期文章：
税务知识一点通 | 寄宿家庭收入是否需要报税 之 标准成本法
但是当房东不满足使用条件时，就无法使用标准成本法，这个时候就可以采用税务局提供的另一种计算方法来进行判断，即实际成本法（Actual cost method）。
用实际成本法来计算出租收入和费用
实际成本法不仅仅适用于寄宿家庭的情况，也适用于出租自己住的房屋的部分房间给租客的情况，这个时候出租所获得的收入是否需要纳税，则可以采用实际成本法来进行计算。
除了出租自己家里的房间，出租整套房屋、度假屋、土地或建筑等，这些出租收入都可能需要纳税，也都可以使用实际成本法来进行计算。
简单来说，实际成本法的计算就是，从出租总收入中扣除允许抵扣的出租费用，剩下的就是应税出租收入。
出租总收入
出租总收入包括：
- 租户支付的租金
- 短期租客的租金
- 支付给Airbnb等平台和物业管理公司的费用
- 租赁委员会的赔偿金或租金欠款
- 折旧返还
允许抵扣的出租费用
允许抵扣的出租费用是你用于赚取出租收入的支出，并非所有费用均可抵扣：
- 如果是用于赚取收入的费用，则可以完全抵扣
- 如果是用于私人用途的费用，则不可抵扣
- 如果是与租客分摊的支出，则可以抵扣租客分摊的那部分
- 如果你的房产属于以下类型之一，则在出租房产且可以出租时间内的费用通常可以抵扣：
- 100％为投资房产
- 不在混合用途资产规则下的混合用途资产
- 用于短期或长期住宿的房产或部分房产，也用于私人使用（只要你可以提供证据证明在可以出租时没有被私人使用）
如果不是上述类型之一的房产，就只有在出租或出租一部分时的费用允许抵扣。
如果仅自己入住该房产时产生的费用是不能抵扣的。例如，你一年中在该房产中居住3个月，剩下的9个月出租，这种情况下，只有出租的9个月的相关费用可以抵扣。
如果是出租房间给寄宿学生或房客，则只有在房间被租出去时产生的相关费用可以抵扣。
以上就是关于使用实际成本法计算应纳税出租收入时所涉及到的出租总收入和允许抵扣的出租费用包含的内容。相对来说，允许抵扣的出租费用计算起来更为复杂一些，特别是当你将自己住的房屋的一部分用作寄宿家庭或是出租给房客时，这个时候可能会产生许多共有的费用，那么你私人使用的费用和用于赚取出租收入的费用就不容易区分开来。
下面提供一个较为清晰的计算费用的过程以供参考：
- 计算出可以全额抵扣的费用，如租房广告费
- 计算出与房客共有的费用，如地税、水电费
- 计算房产总建筑面积，以平方米为单位
- 计算出仅供房客使用的面积，其占总建筑面积的百分比，如，100平方米的房屋，房客使用25平方米，则为25%
- 计算出与房客共有的面积，如共同使用的客厅、厨房和浴室，算出这些面积占总面积的百分比再除以2，如，100平方米的房屋，共同使用30平方米，则为30%，再除以2，得出15%
- 仅供房客使用的占比加上共有的占比得出共有费用中允许抵扣的部分所占的百分比，即25％加15％等于40％
- 按照百分比就可以得出共有费用中允许抵扣的部分有多少，再加上可全额抵扣的费用就是最终可以抵扣的费用
此外，还有重要的一点是，有时出租费用可能会超过出租收入，产生亏损，这个时候你在这一财年就会产生额外的抵扣额，但这个抵扣额不能用于你的其他收入，如工资收入等，而只能转移到下一个财年来抵扣出租收入。
如果还有任何关于寄宿家庭收入及出租房收入是否纳税或如何计算的问题，欢迎咨询PAS会计行。关注我们，带你了解更多税务知识。
