疫情之下，百业萧条，但房地产市场的热度却丝毫未减。要知道一栋房屋的价值少则几十万纽币多则上百万纽币，GST的税率是15%。如果房产土地涉及GST，那么将会产生一笔庞大的税费。所以作为投资者，你需要了解你购买的房产是否涉及GST，才能在购置房产时做好预算。
这一期的GST小百科就来谈谈土地交易中的GST。
土地交易可以是零GST税率，如果同时满足以下三个条件：
1. 双方都必须注册了GST
2. 买家购买土地的意图是用于应税活动（Taxable Activities）
3. 买家购买土地的本意并非是用于自己或者自己亲戚的居所（principal place of residence）
如果这个土地交易属于零GST税率，那么意味着卖方在向买方出售该土地的时候不需要收取GST, 并且卖方在其GST申报表中将该项土地交易计入Zero-Rate Supply这一栏。而买方也不可以就买土地的费用向税务局要求退还GST。
在这三个条件的判定中，我们需要额外地注意第二个条件的判定。
根据GST Act中的定义，应税活动必须是一种持续的（continuously）、频繁的（regularly）活动。并且从事活动是为了换取对价（Consideration）。这里的对价指的是钱或者是其他的等价物。在土地交易中，对于应税活动的认定非常复杂。相关的法律法规对这一块的界定也引发了大量的争议。
特别是界定房屋分割Subdivisions是否属于应税活动。
根据1995年的Newman案，Newman对其房屋进行了一次性的分割（one-off subdivision），也就是将他的一栋房屋经过开发后变成了两栋，并且还进行了一些电力和排水工程的改造。Newman而后将改造完成的房屋进行出售。税务局认为Newman的行为构成了应税活动。但法院认为Newman的活动并非是持续且频繁。法院还考虑到Newman对房屋进行开发（Development）的程度较轻。因此法院最终认定Newman改造房屋并销售的行为并不属于应税活动。也就是说，该次房屋开发是属于民用开发（Residential Development），而非商业开发（Commercial development）。
但这并不意味所有的房屋分割都不属于应税活动，主要还需要根据开发（Development）的程度来界定。在税务局所发布的Policy Statement中，税务局表达了其对房屋分割是否属于应税活动的观点。它认为，如果房屋开发的面积较大（Extensive），房屋经过开发后被分成多个单位（greater number of lots），并且伴随着大量金钱和时间的投入。那么这样的房屋分割有可能会被认定为应税活动。
在税务局的实际工作中，对开发程度的界定还相当模糊，并且没有一个具体的标准。这种不确定性在税收系统中并不是一种好事，也给税务顾问在解答客户相关问题时带来了难度。
此外，关于第三点买家购买土地的本意并不是用于自己或自己亲戚（Relative）的居所。GST Act也对什么是Relative做出了界定，认为只要属于以下情况中的任何一种都算是存在亲戚关系：
- 血缘关系
- 婚姻关系或是事实婚姻关系
- 收养关系
那么在实践中是如何知道这三个条件是否满足的？
最简单的判定方式就是在购买合同（Agreement for sales and purchase）中写下这三个条件，让买家来勾选自己是否满足这三个条件。
比如说在ADLS 和 REINZ出具的标准购买合同样板（第10版）的Schedule 1 中，就一一列出了这三个判定条件。买家如果符合条件就可以勾选Yes。
如果不满足以上所提到的三个条件中的任意一种，该项土地交易就不能算作零GST税率。那么就会根据具体情况去判定该项土地交易是否涉及GST或者是否属于GST豁免（Exempt GST）。如果是GST豁免这种情况，那么买卖双方都不会涉及GST，并且也不需要在GST的申报表上体现。我们会在之后的文章中一一介绍，敬请期待。
